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Dezember 2016

KimTabbert_2016__

Eigenbedarf: Fristen und Termine im Überblick

Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarfs, hat er viel zu beachten, um zu verhindern, dass die Kündigung unwirksam ist und er in einem möglichen Räumungsprozess unterliegt. Kim Tabbert verrät, was ein Vermieter alles beachten und welche Fristen und Termine er einhalten muss.

Wann kann ein Vermieter einen Mietvertrag kündigen?
KT (Kim Tabbert): „Vermieter können Mietverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Dazu zählt die Kündigung wegen Eigenbedarf.“

Was muss er dabei beachten?
KT: „Als erstes kann ein Vermieter nur wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er oder nahe Verwandte in die Wohnung selbst einziehen möchten, d.h. er darf die Wohnung nur für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts beanspruchen. Dazu zählen Kinder, Eltern, Enkel oder Großeltern. Wichtig zu wissen ist auch, dass auch etwa Kinder des nichtehelichen Lebenspartners oder Pflegepersonal ein ausreichender Grund für eine Kündigung auf Eigenbedarf sind. Der Vermieter muss die Gründe auf Eigenbedarf darlegen. Diese dürfen auf keinen Fall vorgetäuscht sein.“

Eine besondere Bedeutung hat in diesem Zusammenhang die zeitliche Komponente. Der Vermieter muss nicht nur Fristen einhalten bzw. abwarten, sondern auch beachten, dass der Eigenbedarf zum richtigen Zeitpunkt vorliegt. Welche Fristen und Termine sind dabei entscheidend?
KT: „Der Vermieter muss darauf achten, dass die Kündigung wegen nicht schon bekannt war, als er die Wohnung vermietet hat. Trifft das zu, muss er den Mieter schon bei Vertragsabschluss darauf hinweisen. Verzichtet er auf einen solchen Hinweis, verliert er das Recht, wegen Eigenbedarf zu kündigen. Andererseits darf der Eigenbedarf auch nicht zu spät vorliegen. Eine Kündigung auf Verdacht, weil ein Eigenbedarf beim Auszug des Mieters zwar wahrscheinlich aber noch nicht konkret ist, ist diese Kündigung ungültig. Dabei spielt auch die gesetzliche Kündigungsfrist eine entscheidende Rolle.“

Was schreibt die Kündigungsfrist vor?
KT: „Auch bei einer Eigenbedarfskündigung hat der Vermieter die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c BGB einzuhalten. Danach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Je länger das Mietverhältnis dauert, verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter allerdings, und zwar nach fünf Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um drei Monate und nach acht Jahren um weitere drei Monate. Es kann also je nach Dauer des Mietverhältnisses eine Frist von bis zu 9 Monaten einzuhalten sein.“

Wie sieht es mit Sonderfällen aus?
KT:
„Es gibt eine Sonderregelung, wenn ein Miethaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. War eine Wohnung bereits vor der Umwandlung vermietet, kann der neue Eigentümer zunächst nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Er muss in der Regel eine Sperrfrist von drei Jahren einhalten. Diese kann den Bundesländern auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden. Käufer solcher Eigentumswohnungen sollten sich vorher über solche Sperrfristen informieren.

Ein weiterer Sonderfall ist die Eigenbedarfskündigung im Zweifamilienhaus. Lebt ein Vermieter in einem Zweifamilienhaus und ist die andere Wohnung vermietet, sieht das Gesetz ein erleichtertes Kündigungsrecht vor. Der Vermieter kann jederzeit ohne Grund kündigen.“

Was passiert im Falle eines vorgetäuschten Eigenbedarfs?
KT:
„Ist der Eigenbedarf vorgetäuscht, kann der Mieter in der Wohnung bleiben. Erfährt er erst nach dem Umzug, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war, kann er unter Umständen sogar Schadensersatz für die teurere Miete in der neuen Wohnung verlangen.“

Wann wird das Kündigungsschreiben wirksam?
KT:
„Es wird erst dann wirksam, wenn es tatsächlich beim Mieter ankommt. Häufig bestreiten Mieter den Erhalt des Kündigungsschreibens. Deshalb: Der Vermieter sollte das Kündigungsschreiben immer per Einschreiben versenden – besser wäre eine persönliche Übergabe zusammen mit einem Zeugen.“

Was kann ein Vermieter tun, wenn sich der Mieter weigert?
KT:
„Schwierig wird es für den Vermieter, wenn beim Mieter ein besonderer Härtefall, wie sein hohes Alter, eine Körperbehinderung, schwere Krankheit und sogar Schwangerschaft vorliegt. Der Mieter muss in diesen Fällen Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Er muss nicht einmal widersprechen, wenn die Kündigung ohnehin unwirksam ist – etwa, weil die Begründung fehlt. Der Vermieter kann die Kündigung jedoch auch ein zweites Mal aussprechen. Bei einem Konflikt mit dem Mieter empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverein. Wichtig ist auch, dass das Kündigungsschreiben korrekt verfasst ist und keine formellen Fehler enthält. Dazu gibt es im Internet kostenlose Vorlagen zum Herunterladen.“

November 2016

 

Clever heizen und lüften spart Geld im Winter

Im November, wenn die Tage kürzer und die Temperaturen kälter werden, freuen wir uns auf ein wohlig warmes Zuhause. Spätestens mit der nächsten Heizkostenabrechnung können die gemütlich-warmen Winterabende aber schnell zu bösen Überraschungen führen.

Kim Tabbert gibt wertvolle Tipps, wie Sie im Winter Heizkosten sparen können.

  1. Richtig Lüften
  • Stoßlüftung: Mehrmals täglich für vier bis zehn Minuten Fenster ganz öffnen (bei kälteren Temperaturen kürzer lüften). Benutzte Räume stündlich lüften Effekt: Luftaustausch; Abführung von Wasserdampf und Schadstoffen
  • Fenster nicht auf Kipp lassen (verursacht im Winter unnötige Energieverluste und evtl. Schimmelbefall der Fensterleibung, weil sie zu stark auskühlt)
  • auch bei Regen lüften
  • Schlafzimmer morgens lüften, damit die Feuchtigkeit nicht in Wände und Möbel dringt; nach einer Stunde nochmals lüften
  • Unbeheizte oder weniger beheizte Räume nicht durch Raumluft anderer Räume mitheizen
  • Räume nicht zu stark auskühlen lassen
  • Türen zu Bad und Küchegeschlossen lassen, um die Feuchtigkeit nicht in der gesamten Wohnung zu verteilen
  • Große Dampfmengen (wie beim Duschen, Kochen etc.) gleich ins Freie ablüften und nach einer halben Stunde nochmals lüften
  • Kellerräume im Winter möglichst genauso lüften wie die Wohnräume
  1. Richtig Heizen
  • Fensterdichtungen testen: Wenn ein dünner Papierstreifen sich bei geschlossenem Fenster durchziehen lässt, muss nachgebessert werden
  • Eingangstüren abdichten, Unterkante mit Bürste versehen
  • Heizkörper regelmäßig entlüften
  • Heizungsrohre auch in beheizten Räumen dämmen: Wenn nur einzelne Räume beheizt werden, führen die Leitungen trotzdem Wärme ab, auch in unbeheizten Räumen
  • in der Übergangszeit Vorlauftemperatur des Heizwassers senken
  • elektronisch gesteuerte Thermostatventile für Heizkörper verwenden
  • Idealtemperaturen einstellen: Wohnzimmer, Arbeitszimmer, Kinderzimmer: tagsüber 19 – 20° C, nachts 15° C. Schlafzimmer und Flur kühler, aber tagsüber mindestens 16° C (sonst könnte sich dort Feuchtigkeit niederschlagen). Küche: 18° C
  • ein Grad weniger Raumtemperatur spart 6 % Heizkosten
  • Heizkörper-Nischen dämmen
  • Heizkörper bei Abwesenheit herunterregeln, aber nicht ausschalten
  • Gleichmäßig heizen
  • Heizung nicht voll aufdrehen
  • Heizkörper nicht mit Möbeln verstellen
  • keine Vorhänge, die über die Heizkörper reichen
  • Vorhänge über Nacht zuziehen
  • Heizung nie ganz ausschalten

Oktober 2016

Mieten oder Kaufen? Was lohnt sich heute mehr?

Die eigenen vier Wände und eine sichere Wertanlage für die Zukunft: Wohneigentum bietet viele Vorteile. Trotzdem stellt sich die grundsätzliche Frage: kaufen oder mieten? Kim Tabbert hilft bei der Entscheidung.

Wann sollte man kaufen und wann sollte man mieten?
KT (Kim Tabbert): Diese Entscheidung hängt natürlich auch von den Lebensumständen (Beruf, Alter, Familiensituation) ab. Wer über Jahre an ein und demselben Ort lebt und leben will und einen sicheren Arbeitsplatz hat, wird langfristig in einer eigenen Immobilie glücklicher und schafft zudem für sich und seine Familie bleibende Werte. Aber auch Mieter genießen den Vorteil des flexiblen Wohnortes und der Unabhängigkeit und brauchen sich über die Instandhaltung ihres Zuhauses keine Gedanken machen.

Wann lohnt es sich denn, eine Immobilie zu kaufen?
KT: Ein Kauf lohnt sich auf jeden Fall, wenn die Mietbelastung ein vergleichbares Niveau zur Kaufbelastung (Kosten für Zinsen, Tilgung, Wohngeld, etc.) erreicht und die Lebensumstände, wie oben beschrieben sind. Ebenso lohnt sich ein Kauf, wenn Barmittel frei werden und reinvestiert werden können, also ein Immobilienerwerb als Kapitalanlage stattfindet. Bei einem Kauf als Kapitalanlage ist es wichtig, dass wichtige Parameter erfüllt sind, wie beispielsweise eine gute Infrastruktur oder eine hohe Standortnachfrage.

Diese Punkte helfen bei der Entscheidung:

Pro Kaufen:

– Hohe Gestaltungsfreiheit
– Mehr Platz und Freiraum für Familien
– Sicherheit
– Geldanlage für das Alter
– Steigende Grundstücks- / Wohnungspreise

Pro Mieten:

– Hohe Flexibilität
– Unabhängigkeit
– Geringe Nebenkosten
– Geringe Verantwortung Pflege/Instandhaltung

Contra Kaufen:

– Ortsgebundenheit
– Hohe Nebenkosten
– Verantwortung Pflege/Instandhaltung
– Finanzielle Belastung / Finanzierung

Contra Mieten:

– Steigende Mieten
– Eingeschränkte Gestaltungsfreiheit / Abhängigkeit Vermieter
– Umlegung der Nebenkosten teilweise auf alle Mieter

Fazit: Hat es sich in den vergangenen Jahren eher gerechnet zu kaufen oder zu mieten?
KT: Ob sich ein Kauf lohnt, hängt primär von der Lage der Immobilie und des Kaufpreises ab, der gezahlt wurde. Immobilien verlieren in der Regel an wert, selbst wenn sie regelmäßig instand gehalten werden. Gute bis sehr gute Lagen dagegen steigen kontinuierlich im Wert an. Insofern kann eine Immobilie, die sich einer A- oder B-Lage befindet, selbst wenn sie über die Jahre an Substanzwert verliert, sich in Verbindung mit der guten Lage als wertbeständig oder wertsteigert erweisen. In nachfrageschwachen Lagen ist genau das Gegenteil der Fall und Eigentümer verlieren zum Teil sehr viel Geld mit ihren Immobilien. Mein Tipp daher: In infrastrukturschwachen Gebieten eher mieten, in Ballungsräumen und nachfragestarken Städten und Gemeinden eher kaufen! Allerdings sollte sich jeder Kaufinteressent im Vorfeld durch einen Experten genau informieren lassen.

September 2016

Checkliste zur Hausfinanzierung – Wichtige Tipps für Immobilienkäufer
Die Investition in eine Immobilie, egal ob Eigenheim oder Anlageobjekt, bedeutet für die meisten Menschen eine große finanzielle Aufwendung. Den nötigen Kredit zur Finanzierung bekommen sie nur, wenn die Bank ihn bewilligt. Um die Bonität des Antragstellers zu prüfen, benötigt die Bank zahlreiche Unterlagen für die Kreditbewilligung.

Welche Unterlagen braucht die Bank für die Finanzierung einer Immobilie?
KT (Kim Tabbert):
1. Persönliche Unterlagen:
• Eigenkapitalnachweis
• Einkommensnachweis
• Arbeitsvertrag
• ggf. die letzten drei Bilanzen und die letzten drei Gewinn- und Verlustrechnungen
• Angaben über Verbindlichkeiten
• Vollmacht für eine SCHUFA-Auskunft.
2. Objektunterlagen
• Aktueller Grundbuchauszug
• Lageplan
• Flurkarte
• aktuelle Fotos
• Gesamtkostenaufstellung
• Baupläne
• Baubeschreibung
• Kubikmeter- und Wohn- bzw. Nutzflächenberechnung
• Brandversicherungswert
• Energieausweis
• ggf. Miet- bzw. Pachtverträge
• letzte Nebenkostenabrechnung
• Wirtschaftsplan
• Protokoll der Eigentümerversammlung
• Teilungserklärung
• Entwurf des Kaufvertrages.

Wie bereitet sich der Antragsteller am besten auf das Kreditgespräch bei der Bank vor?
KT: „Eine gute Vorbereitung ist die halbe Miete. Informieren Sie sich im Vorfeld über verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten und Fördermittel. Kredithöhe, Zinsbindung und Zinssatz sollte Ihnen vor dem Gespräch bekannt sein. In dem Kreditgespräch mit der Bank geht es nur noch zu welchen Konditionen Ihnen die Bank den Kredit bewilligt und die Prüfung, ob Ihre Bonität für ein Darlehen ausreicht. In jedem Fall sollte nichts überstürzt werden und ein Alternativangebot eingeholt werden.

Ist ein Hauskauf ohne Eigenkapital möglich, bzw. ratsam? Chancen und Risiken!
KT: „Möglich ist eine Finanzierung ohne Eigenmittel (mit Ausnahme der Erwerbsnebenkosten) schon. Entscheidend hierfür ist das jeweilige Einkommen. Ich rate beim Kauf einer eigengenutzten Immobilie von Finanzierungen ohne Eigenmittel ab. Zurzeit haben wir ein historisches Niedrigzins-Niveau, welches mit Sicherheit auch noch länger anhalten wird. Werden Finanzierungen ohne Eigenkapital abgeschlossen, so kann dies bei einem möglichen Zinsanstieg aufgrund der dann wesentlich höheren Monatsbelastung zum ernsthaften Liquiditätsproblem für die Käufer führen. Aus diesem Grund empfehlen wir, je nach Lage und Gesamtkaufpreis, zwischen 15% bis 30% Eigenkapital einzusetzen. Hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten, die meistens auch nochmal ca. 10% bis 15% vom Kaufpreis der Immobilie betragen. Beim Erwerb einer Wohnung zur Kapitalanlage sieht es etwas anders aus. Hier finanzieren Käufer oft aus steuerlichen Gründen den gesamten Kaufpreis“.

August 2016

Innovativer Blickwinkel: Immobilien-Präsentation aus luftiger Höhe

Die Außenaufnahmen sehen im Internet gut aus, aber beim Besichtigungstermin wird sofort klar, „die Immobilie ist es nicht“. Diesen Aufwand und Zeitverlust hätten sich beide Seiten sparen können. Umso besser, wenn man sich das Objekt und dem Standort vorher virtuell im Internet anschauen kann. Seit diesem Jahr bietet HENNING Immobilien als einer der wenigen Makler im Hochtaunus-Kreis faszinierende und professionelle Luftaufnahmen für unsere Kunden an. Geschäftsführer Kim Tabbert verrät die Vorteile der Kamera-Drohne.

Wer kennt das nicht: Man opfert seine freie Zeit, um sich Objekte anzusehen und ist enttäuscht. Die Immobilie oder die Lage entsprechen nicht den Fotos, die gelockt haben. Das kann auf die Dauer frustrierend sein. Sind Sie deshalb auf die Idee mit den Luftaufnahmen gekommen?
KT (Kim Tabbert):
„Welcher Verkäufer kennt das nicht: Je besser man sein Objekt optisch in Szene setzt, desto mehr Interessenten rufen an.„

Prima, aber wie erreicht man die wirklich interessierten Käufer, ohne unzählige Besichtigungstermine vereinbaren zu müssen?
KT: „Wir führen natürlich ausführliche Vorgespräche, um bestmöglich auf die Wünsche unserer Kunden eingehen zu können. Die visuelle Immobilien-Präsentation per Drohne aus der Vogelperspektive ist dabei sehr hilfreich, um sich ohne großen Zeitaufwand ein Bild zu machen.“

Sie bewerben Ihre Immobilien mit unglaublichen Perspektiven. Durch Luftaufnahmen können Sie Ihre Immobilie sowohl aus luftigen Höhen in eindrucksvollen Landschaften als auch in packenden Detailaufnahmen präsentieren. Gibt es beim Film mit der Kamera-Drohne einiges zu beachten?
KT: „Ja, da gibt es sehr viele Dinge, die zu beachten sind. Zum einen benötigen wir, als Gewerbetreibende eine Flugerlaubnis, auch Aufstiegsgenehmigung genannt, vom Bundesamt für Luftfahrt, zum anderen ist die rechtliche Absicherung in Bezug auf die Persönlichkeitsrechte sehr wichtig. Neben diesen technischen Aspekten ist eine gute Schulung für die Bedienung des Quadrocopters (Drohne) genauso wichtig wie das spätere Zusammenschneiden des Filmmaterials zum werbemäßigen Verwenden in allen relevanten Medien (Homepage, Internet, etc.). Ich habe meinen Marketingleiter aus diesem Grund extra auf mehrere Schulungen geschickt, damit wir für unsere Kunden ein höchstes Maß an Professionalität bieten können.“

Wie reagieren Ihre Interessenten auf die virtuelle Immobilien-Präsentation? Wird diese Zusatzleistung wahrgenommen?
KT: „Ja, wir haben eine große Werbekampagne losgetreten. Die Resonanz ist beeindruckend. Sowohl unsere Auftraggeber (Verkäufer) als auch unsere Kunden sind beeindruckt durch die Luftaufnahmen einen Gesamteindruck des Verkaufsobjektes zu bekommen, der mit normalen Fotos einfach nicht zu vermitteln ist. Generell kann man sagen, dass das Thema Marketing im Immobilienverkauf in den kommenden Jahren eine immer größere Bedeutung bekommen wird. Virtuelle Rundgänge durch Immobilien werden bei uns demnächst auch zum Standard zählen.“

Juli 2016

Hohe Dynamik auf dem Immobilienmarkt im Main-Taunus-Kreis

Der Wohnungsmarkt im Main-Taunus-Kreis entwickelt sich weiterhin positiv… Die hohe Nachfrage nach einem Eigenheim  treibt die Preise in die Höhe. Dieser Trend setzt sich auch 2016 fort. Ein Leben in der Natur mit Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung ist für viele junge Familien eine perfekte Alternative zum Leben in der Großstadt.

Beschreiben Sie kurz den derzeitigen Immobilienmarkt (Neu-Altbau, Miete, Kauf) im Main-Taunus-Kreis?
KT (Kim Tabbert): Wir haben zurzeit eine hohe Nachfrage und eine Angebotsknappheit. Der Vermarktungszeitraum hat sich im Gegensatz zu früheren Zeiten sehr verkürzt, d.h. Objekte werden deutlich schneller verkauft, und das zu Preisen, die sogar deutlich über dem tatsächlichen Marktwert liegen. Ebenso sind auch die Mieten in Frankfurt und im Taunus stark gestiegen.“

Wo sind Ihrer Meinung nach die gefragtesten Toplagen mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung?
KT: „In Frankfurt sind aufgrund der guten innerstädtischen Infrastruktur alle Stadtteile gefragt, d.h. auch nicht so beliebte Stadtteile wie Griesheim oder Fechenheim im Gegensatz zu Bornheim, Sachsenhausen oder dem Nordend erfreuen sich einer hohen Nachfrage, denn dort ist der Wohnraum für mehr Menschen noch bezahlbar. In den sehr trendigen beliebten Stadtteilen können sich weniger als 10% der Bevölkerung Wohnraum leisten. Von daher werden die städtischen Randlagen immer beliebter. Da viele Vordertaunusstädte und Gemeinden ebenfalls über eine sehr gute Infrastruktur verfügen und mit der Frankfurter Stadtgrenze verschmelzen gelten Bad Homburg, Oberursel und Friedrichsdorf ebenfalls als Toplage.“

Wo entstehen derzeit neue Wohngebiete mit urbaner Vielfalt?
KT: „Frankfurt kann laut Flächennutzungsplan kaum neue Wohngebiete ausweisen. In Bonames wird in Kürze ein neues großes Wohngebiet entstehen. Dennoch gibt es im Stadtgebiet von Frankfurt noch zahlreiche nicht mehr gewerblich genutzte Flächen, die demnächst aufgrund der Wohnungsknappheit der Wohnbebauung zugeführt werden, z.B. riesige Areale östlich der Friedberger Landstraße. Das gleiche gilt für den beliebten Vordertaunus. Hier sind fast alle städtischen Flächen bereits verkauft. Dennoch stehen in den kommenden Jahren genug früher gewerblich genutzte Flächen zur Verfügung, auf denen Wohnraum entstehen muss, um der Nachfrage gerecht zu werden. Hierbei muss allerdings die Politik, sprich müssen die Bauämter mithelfen zügiger Gewerbegebiete in Wohngebiete umzuwidmen.“

Wie hoch liegen dort die Kaufpreise/Grundstückspreise/qm? Beschreiben Sie kurz die aktuelle Situation der Miet- und Grundstückspreise in begehrten Quartieren?
KT: „Die Grundstückspreise lassen sich mit den Bodenrichtwerten ermitteln, allerdings werden oftmals deutlich höhere Preise erzielt. Der Grundstückswert richtet sich primär nach der Bebaubarkeit, also der Ausnutzung des Grundstücks. Und die Ausnutzung wird meistens durch die Umgebungsbebauung vorgegeben. Alleine auf der Louisenstraße in Bad Homburg liegen die Bodenrichtwerte zwischen € 1.200,-/m² bis € 1.850,-/m², die Kaufpreise für Neubauten, sofern es sie denn gibt, liegen hier demnach zwischen € 4.500,- bis € 5.500,- pro m².“

Gibt es auch einen Generationswechsel in Altbeständen?
KT: „Ja, die gibt es. Meistens werden die Wohnungen dann auf den neuesten Stand gebracht und lassen sich danach ebenfalls sehr gut werthaltig zu deutlich höheren Preisen vermieten oder verkaufen. Meistens müssen noch leichte Veränderungen beim Grundriss vorgenommen werden, um den heutigen Anforderungen und Wünschen der jüngeren Generation gerecht zu werden.“

Altbestand oder Neubau? Wohin geht der Trend?
KT: „Das kann man so nicht sagen. Beides erfreut sich zur Zeit einer sehr großen Nachfrage. Es gibt Menschen, die unbedingt in einem Neubau wohnen wollen. Auf der anderen Seite haben wir viele Kunden, die den Charme einer Bestandimmobilie oder eines Altbaus mit einem gewachsenen und vorhandenen Umfeld schätzen.“

Haben sich die Ansprüche der Kunden in den letzten Jahren stark verändert. Wo liegen die Schwerpunkte? Nachhaltiges Wohnen? Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
KT: „Am wichtigsten ist eine gute Infrastruktur. Dadurch, dass oft beide Lebenspartner arbeiten, spielt der Faktor Zeit in der wenigen Freizeit eine immer bedeutendere Rolle. Zur Infrastruktur zählen neben einer guten Anbindung an den ÖPNV natürlich auch Schulen, Kindergärten und alle Freizeitmöglichkeiten. bezüglich der Wohnflächen finden schon seit Jahren starke Veränderungen statt, die in den Grundrissen berücksichtigt werden müssen. Das Thema Energieeffizienz spielt ebenfalls eine große Rolle.“

Hat sich das Leben (Zielgruppen, Alter, Generation) im Taunus in den letzten Jahren stark verändert? Wenn ja, wo und wie?
KT: „Das hängt von den einzelnen Taunusstädten oder Gemeinden ab. In Bad Homburg ist der Altersdurchschnitt eher etwas höher, was mit den Kaufpreisen zusammenhängt. In Oberursel oder Friedrichsdorf liegt er deutlich darunter. Das liegt auch daran, dass Oberursel und Friedrichsdorf in den vergangenen Jahren deutlich mehr Neubaugebiete ausgewiesen haben, die für jüngere Familien attraktiv und bezahlbar sind.“

Was suchen Ihre Kunden derzeit am häufigsten? Alt-oder Neubau, Miete oder Kauf, Einfamilien- oder Mehrfamilienobjekte, Größe?
KT:Unsere Kunden suchen alles. Klar geht der Trend von der Beliebtheit her zu Neubauten oder schicken Altbauwohnungen. Aufgrund der Angebotsknappheit und der höheren Kauf- oder Mietpreise weichen aber viele Kunden auf Bestandsimmobilien aus. Diese sind oft kostengünstiger und lassen sich  – je nach Budget und Anforderung– oft leicht in einen schicken und modernen Zustand umgestalten. Aufgrund der niedrigen Zinsen, steigenden Mieten und der Tatsache, dass Banken kaum mehr attraktive Geldanlagen bieten, investieren immer mehr Kunden in Eigentum.“

Juni 2016

Bad Homburg, den 14. Juni 2016 +++ HENNING Immobilien, im Herzen der Bad Homburger Innenstadt, feierte im Juni 2016 sein zweijähriges Jubiläum unter neuer Geschäftsführung und zog eine positive Bilanz. Seit der Übernahme eröffnete das 35 Jahre alte Maklerbüro zwei weitere Verkaufsbüros in Friedrichsdorf und Oberursel und beschäftigt inzwischen 15 Mitarbeiter. Kim Tabbert folgte in dieser Tätigkeit als geschäftsführender Gesellschafter Henning Ebert und Stephan Schlocker, die das 1978 in Bad Homburg gegründete Traditionsunternehmen verlassen haben. Kim Tabbert kann auf langjährige und umfangreiche Erfahrungen im Immobiliengeschäft zurückgreifen. Nach seinem Wirtschaft- und Recht-Studium in Frankfurt sammelte der 44-jährige Frankfurter seit 1996 Erfahrungen im Vertrieb und Verkauf von Neubau-Immobilien sowie Bestandsimmobilien.

Anlässlich des zweijährigen Jubiläums informiert Kim Tabbert zukünftig in der neuen HENNING Immobilien Expertentipp-Reihe über Aktuelles, Nützliches und Informatives aus der Immobilienwelt. Das erste Thema dreht sich um die Standortfrage.

Der Standort zählt: Wie wichtig ist die Lage beim Kauf einer Immobilie?

Sicher ist: Wer sich für den Erwerb einer Immobilie entschließt, sollte den Standort sorgfältig auswählen. Denn Kaufpreise und Mieten hängen entscheidend von der Wirtschaftskraft einer Stadt und der Kaufkraft Ihrer Einwohner ab. Die Preise für Immobilien steigen in einigen Regionen gewaltig, aber nur Top- Standorte versprechen stabile Wertsteigerungen.

Worauf sollten Käufer beim Kauf Ihrer Immobilie achten?

KT (Kim Tabbert): „Liegt das Objekt in einer wirtschaftlich prosperierenden Region mit guten Zukunftsperspektiven? Dann ist auch mit weiter steigenden Immobilienpreisen zu rechnen. Aber auch die Infrastruktur der näheren Umgebung ist wichtig: Gibt es ausreichend Schulen, Ärzte, Apotheken und Einkaufsmöglichkeiten? Wie hoch ist der Freizeitwert? Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel? Solche Informationen sind nicht nur für Selbstnutzer wichtig, sondern erhöhen auch die Vermietungschancen.“

Lage, Lage, Lage – Bezüglich der Kriterien für Kapitalanlageimmobilien hat sich wenig geändert. Wie bewerten Sie die Merkmale „Lage“ und „Regionalität“ für die Zukunft?

KT: „Grundsätzlich ist die gesamte Rhein-Main-Region im bundesweiten Vergleich wirtschaftsstark und daher auch wohnwirtschaftlich beliebt. Innerhalb des Rhein-Main-Gebietes gibt es jedoch große Preisunterschiede. Die Lage einer Immobilie ist der entscheidende Faktor. Manchmal kann selbst die ‚richtige‘ Straßenseite bei der Wertermittlung große Unterschiede hervorrufen. Auch innerhalb der jeweiligen Stadt- bzw. Ortsteilen finden sich immer wieder Preisdifferenzen von bis zu 25 Prozent. Daher muss immer jede einzelne Immobilie sehr individuell bewertet werden. Sollte es sich um ein Abrissobjekt handeln, ist natürlich die spätere bauliche Ausnutzung entscheidend bei der Preisfindung.“

Wie und wo finde ich mein Traumobjekt in bester Lage im Rhein-Main-Gebiet/Taunus?
KT: „Das Internet bietet heute einen sehr transparenten ersten Marktüberblick. Dennoch empfiehlt es sich zu einem renommierten Maklerhaus Kontakt aufzunehmen, denn nur so lassen sich die speziellen Anforderungen und Suchkriterien gezielt durch den Profi umsetzen. Ein Immobilienkauf/-verkauf ist für die meisten Menschen ein sehr emotionaler und entscheidender Schritt im Leben und dabei sollte man auf jeden Fall einen erfahrenen Profi hinzuziehen.“ 

Wie sehen Sie die Entwicklung/Marktsituation von Bestlagen im Rhein-Main-Gebiet?
KT: „Gute Lagen bleiben immer gute Lagen. Allerdings gibt es schon Preisobergrenzen, denn die Immobilien müssen auch weiterhin bezahlbar sein und in Bestlagen gibt es meist viele Angebote. Einige Eigentümer haben auch ‚Mondpreise‘ für ihre Immobilie im Kopf und wundern sich dann, dass ihre Immobilie über Jahre nicht verkauft wird. Aufgrund der Wohnungsknappheit und der hohen Nachfrage entwickeln sich aber auch viele bisherige B-oder sogar C-Lagen positiv.“

Welche Rolle spielen regionale Faktoren?
KT: „Faktoren wie Einkommen, Landverfügbarkeit, Baukosten, Wirtschaftsstruktur sowie Investitionsverhalten beeinflussen die Entwicklung der Wirtschaftskraft eines Standortes. Verfügt ein Standort über diese Faktoren herrscht hier meistens eine stetige Zuwanderung, die eine kontinuierliche Nachfrage nach Wohnraum sichert und somit die Preise antreibt.“

Was können Sie über die Top-Standorte in Deutschland sagen?
KT: „Zu den Top-Standorten Deutschlands gehören seit Jahren Berlin, Frankfurt am Main, München, Hamburg, Köln oder Stuttgart. Hier zeigt der Trend eindeutig nach oben, bedingt durch das Arbeitsplatzangebot, einer damit verbundenen Zuwanderung und einer starken wirtschaftlichen Basis. Investoren finden hier gute Voraussetzungen für wertstabile Geldanlagen. Gute Perspektiven für Wohninvestments gibt es aber auch an sogenannten ‚B-Standorten‘ wie beispielsweise  Dresden, Nürnberg, Wiesbaden oder Karlsruhe, die über eine „gesunde“ Wirtschaft verfügen und durch einen Hochschulstandort ergänzt werden. „

Nicht zu vergessen sind gute Infrastrukturen. Worauf sollte beim Kauf geachtet werden?
KT: „Grundsätzlich ist beim Erwerb einer Immobilie  immer darauf zu achten, dass diese an eine gute Infrastruktur angebunden ist. Gute Einkaufsmöglichkeiten sowie medizinische Einrichtungen sollten schnell erreichbar sein. Bei Familien mit Kindern gilt es darauf zu achten, dass Schulen sowie Kindergärten in der Nähe liegen. Außerdem sind eine gute Anbindung an das Nahverkehrsnetz und die Möglichkeit, zeitnah ins Grüne zu gelangen, ebenfalls wichtige Standortkriterien.“